Arsyet e “Lojës” së Qeverisë me Vlerësimin e Pronave

 nga Artan Gjergji, Ekspert Ekonomie

 

interviste me Aurora Sulce

Gazetare e A2-CNN ECONOMIX

 

Si ju duket vendimi i Qeverisë për shtyrjen për herë të tretë të vendimit për ri-vlerësimin e pronave?

Cdo vendim ligjor apo administrativ që marrin organet ekzektive, përshirë por pa u kufizuar me Qeverinë, ndikon agjentët ekonomikë në vendimmarrjet e tyre dhe në sjelljet e tyre në treg. Sidomos kur këto vendime sjellin pasoja apo kthesa mjaft të forta në një sjellje apo politikë publike, edhe ndikimi është akoma më i madh.

Pikërisht, deklaratat publike të mazhorancës në lidhje me procesin e rivlerësimit të pronave në vend, ka rritur pritshmëritë e agjentëve ekonomikë për transaksione në këtë aspekt. Për rrjedhojë cdo lloj ndryshimi i kësaj pritshmërie ka sjellë ndikim në pritshmëritë e tyre. Në rastin më të mirë duke i shtyrë në kohë këto transaksione, e në rastin më të keq, duke shkaktuar edhe humbje financiare për ta.

Në anën tjetër, ndryshime sjelljesh të tilla nga ana e Qeverisë nuk janë pozitive as për vetë ekzekutivin, pasi i humbasin seriozitetin në vendimmarrjen publike dhe e bëjnë të pabesueshëm në implementimin e politikave publike në të ardhmen.

 

Cilat janë arsyet reale për këtë shtyrje? A po përdoret ky proces për interesa politikë dhe elektoralë?

Përtej arsyeve teknike të deklaruara nga Ministri i Financave dhe që kanë të bëjnë me një përllogaritje më të mirë e më gjithpërfshirëse të cmimeve të rferencës, apo me mos pasjen gati të të ashtuquajturës “kadastra financiare”, një databazë mbi të cilën do të llogariten edhe detyrimet tatimore të taksës mbi pronën e parashikuar në vitin 2026, personalisht mendoj që Qeveria ka pasur edhe një arsye tjetër akoma më të madhe.

E gjendur në një vit financiar të favorshëm dhe likuid për shkak të një administrimi më të mirë fiskal dhe rritjes të të ardhurave tatimore, e shoqëruar kjo edhe me avantazhin (e përkohshëm) që sjell për Qeverinë forcimi i monedhës kombëtare, Ministria e Financave e ka parë të pa-arsyeshme rritjen e ofertës monetare në qarkullim pikërisht para zgjedhjeve për shkak të frikës që mund t’i japë një ndikim (të panevojshëm) kursit të këmbimit valutor në vend. Me fjalë të tjera, aplikimi i procesit të ri-vlerësimit do të rriste sasinë e parasë në qarkullim duke rritur edhe inflacionin por edhe duke ndikuar negativisht në kursin e këmbimit (emigrantët apo familjarët e tyre që do të përfitonin nga procesi do të konvertojnë më shumë valutë të huaj). Në kushtet kur Qeveria nuk i ka të domosdoshme të ardhurat dhe likuiditetin që vjen nga procesi i ri-vlerësimit, nuk e ka parë të arsyeshme të rrezikojë me një fenomen të tillë.

Ndërkohë që ky proces në vetvete gjithmonë dhe në të gjitha rastet (1 herë me Qeverinë Berisha dhe 2 herë me Qeverinë Rama) është përdorur më shumë për efekt elektoral, se sa si burim të ardhurash në buxhetin e shtetit. Edhe pse në dukje shtyrja për pas zgjedhjeve duket sikur ia humbet efektin elektoral, premtimi që do realizohet direkt pas zgjedhjeve (sipas Ministrit në vjeshtën e vitit 2025), në vetvete është një karrem elektoral. E mira do të ishte që procese të tilla të realizoheshin një një vit neutral (jo-elektoral), pasi do te kishte një ndikim më të madh në ekonominë e vendit, duke shmangur abuzimet e apo favorizimet e mundshme me efekt elektoral dhe duke maksimizuar të ardhurat në buxhetin e shtetit.

 

A janë Cmimet e Referencës një instrument real për një vlerësim më real të pronës?

Në fakt jo. Cmimet e referencës nuk janë cmime të tregut, e për rrjedhojë, nuk janë një instrument efikas. Por në vendet me një nivel të lartë informaliteti në sektorin e ndërtimit, cmimet e referencës përdoren nga organet tatimore për të reduktuar sado pak evazionin fiskal që ndodh në këtë industri.

Megjithatë, në kushtet kur tregu i pasurive të paluajtshme ka ndryshuar dhe është maturuar dukshëm, me mjaft agjentë ekonomikë dhe ndërmjetës aktivë me nje nivel të lartë profesionalizmi, Qeveria duhet të mendojë seriozisht për një një tjetër instrument më efikas sic mund të jenë Indekset Periodike të Cmimeve në Tregun e Pasurive të Paluajtshme, apo për shtërngim të procedurave noteriale apo atyre të pagesave me qëllim reduktimin e evazionit fiskal.

Një tjetër instrument në këtë drejtim mund të jetë relaksimi i nivelit të taksave në transaksionet në pasuritë e patundshme, duke rritur likujditetin dhe rritjen e shpejtësisë së qarkullimit të pronave, si një mënyrë më efikase për vjeljen e të ardhurave nga industria e ndërtimit.

 

Cilat janë grupet më të prekura nga shtyrja e vendimit për ri-vlerësimit të pronave?

Padyshim që zotëruesit e pronave në pritje për t’i shitur ato, janë grupimi kryesor i ndikuar nga shtyrja në kohë e procesit të ri-vlerësimit të pronave. Kjo shtyrje i pamundëson ata që të kenë një pronë pa detyrime fiskale të mëdha dhe për rrjedhojë i bën cmimet e tyre aspak tërheqëse për blerësit potencialë të cilët gjithashtu janë një tjetër grupim që ndikohen. Dhe së fundmi, një grupim mjaft i rëndësishëm që ndikohet nga shtyrja e procesit janë ndërmjetësit e tregut të pasurive të patundshme. Mos-rivlerësimi pengon transaksionet mes kërkesës dhe ofertës duke bërë pronat jo likuide dhe duke reduktuar numrin potencial të transaksioneve në këtë industri.